Tipos de financiamentos imobiliários no Brasil

Realizar o sonho da casa própria é uma meta almejada por muitos brasileiros, e o crédito imobiliário tem se destacado como uma ferramenta essencial para tornar essa conquista possível. No Brasil, o mercado de financiamento imobiliário oferece diversas opções para atender às necessidades e possibilidades dos compradores. Neste texto, vamos explorar algumas das principais opções de crédito imobiliário disponíveis no país, auxiliando você a encontrar a melhor alternativa para concretizar o seu desejo de ter um lar próprio. 

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Para enquadramento na modalidade Minha Casa Minha Vida, o cliente comprador não pode ter imóvel em seu nome, nem ser herdeiro com fração maior de 40%, nem ser proponente comprador. Exclusivo para a 1ª moradia, e uma vez usado o benefício, não se beneficia mais, podendo apenas utilizar o programa para adquirir a taxa de juros mais baixa no único imóvel. Para se enquadrar na modalidade, o cliente comprador precisa se enquadrar em algumas regras: 

O imóvel pode ser novo ou usado; 

Faixa 1 e 2: valor entre R$190.000,00 e R$264.000,00, depende da localidade;

Faixa 3: valor máximo é de R$350.000,00, em qualquer localidade;

O valor máximo do imóvel para enquadramento na cidade de Sorocaba é de R$264.000,00, e em Votorantim é de R$220.000,00, ambos para o grupo de faixa 1 e 2. Já para a faixa 3, o valor máximo para território nacional é de R$350.000,00;

O prazo máximo de financiamento é de 420 meses, de acordo com a idade do comprador, não podendo ultrapassar os 80 anos e 6 meses;

A cota máxima de financiamento é de até 80%. 

Para o imóvel novo é necessário ser de construtor PJ e nunca habitável (sem marcas de uso). O cliente comprador que tem renda bruta familiar de até R$4.400,00 pode pegar um valor pequeno de subsídio, não ultrapassando 6,70% de juros ao ano. A renda bruta familiar apta para aprovação é a partir de um salário mínimo (R$1.320,00) e o subsídio com dependente chega até a R$49.500,00, com taxa de juros a partir de 4,00% ao ano. Se o comprador for casado e o cônjuge for assalariado, é obrigatória a composição da renda dentro do programa. Caso o cônjuge for autônomo e não faça a declaração de imposto de renda, é obrigatória uma declaração de parentesco e ausência de rendimento. 

Para o imóvel usado, o imóvel pode ser de pessoa física, se houver alteração na matrícula. O imóvel precisa estar apto para habitação para poder ser aprovado na etapa da engenharia do banco. A renda bruta familiar não pode ultrapassar R$8.000,00 mensais, e a taxa de juros é de 7,93% nominal. Com a renda bruta familiar entre R$4.400,01 e R$8.000,00 não tem subsídio, apenas a taxa de juros mais baixa. Se o comprador for casado e o cônjuge for assalariado, é obrigatória a composição da renda dentro do programa. Caso o cônjuge for autônomo e não faça declaração de imposto de renda, é obrigatória uma declaração de parentesco e ausência de rendimento. 

Pró-Cotista 

Esta modalidade é exclusiva da Caixa Econômica Federal e atende somente imóveis novos ou terreno + construção. É utilizado o recurso de FGTS e o cliente precisa se enquadrar em algumas regras para poder se beneficiar. Para esta modalidade não existe valor máximo de imóvel, e a renda bruta familiar é a partir de R$8.000,01, sem valor máximo de renda. As regras para se enquadrar nesta modalidade são de que o participante comprove no mínimo 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e que possua contrato de trabalho sobre regime do FGTS, ou saldo na conta vinculada ao FGTS, na data de assinatura, com no mínimo 10% do valor de avaliação do imóvel, quando tiver contrato de trabalho inativo, podendo ser assalariado ou empresário.

A taxa de juros é de 9,01% ao ano.

O prazo de financiamento é de até 420 meses (de acordo com a idade do comprador, não podendo ultrapassar 80 anos e 6 meses). A cota máxima de financiamento é de até 80%. 

FGTS na entrada 

As regras para poder usar o FGTS são que o comprador precisa ter mais de 3 anos de registro com recolhimento de FGTS (consecutivos ou não).

Não pode ter imóvel em seu nome, nem ser herdeiro com uma fração maior que 40%. Não pode ter comprado um imóvel na mesma cidade, cidade vizinha ou região metropolitana da qual ele pretende utilizar o FGTS para a compra. 

O valor do financiamento é de até R$1.500.000,00.

O imóvel adquirido não pode ter sido comprado com a utilização do FGTS na entrada há menos de 3 anos, por conta da utilização da matrícula registrada do imóvel.

Caso o imóvel tenha sido utilizado com o FGTS após os 3 anos, o vendedor precisa fazer uma declaração a próprio punho informando a data que comprou com a utilização do FGTS na entrada.  

FGTS e recursos próprios na amortização 

Existem duas formas de amortizar o financiamento: com recursos próprios ou FGTS. Com recursos próprios, pode amortizar a partir do pagamento da 1ª parcela, podendo amortizar sempre que preferir.

Com o FGTS pode amortizar a partir do pagamento da 1ª parcela, e o comprador fica impedido de utilizar o FGTS para amortizar novamente no período de 2 anos. Após esse período, poderá utilizar a amortização no mesmo imóvel. A amortização com FGTS é sempre feita no único imóvel financiado. Caso o cliente comprador tenha mais de 1 imóvel financiado, poderá utilizar o FGTS para amortizar as parcelas do primeiro imóvel que financiou. A amortização é recomendada a ser feita pelo prazo do financiamento. Desta forma, o comprador consegue diminuir o tempo do seu financiamento, podendo quitar antes do prazo e pagar menos juros, taxas administrativas e seguros. Se o financiamento é feito pela tabela SAC, os juros são re-calculados mês a mês sobre o saldo devedor.

Existe também a amortização de parcelas, que é recomendada quando o cliente comprador está passando por dificuldades financeiras e não consegue pagar a parcela integral do financiamento, desta forma, se o comprador tiver um saldo disponível de FGTS, pode solicitar a amortização das parcelas mensais, podendo amortizar 80% do valor da parcela, e os outros 20% pagará de recursos próprios. Essa modalidade de amortização pode ser solicitada o ano todo. 

Imóveis que podem utilizar o FGTS: 

• Casa
• Casa em condomínio
• Apartamento
• Terreno + Construção 
• Chácaras com documentação e em perímetro urbano com IPTU

Imóveis que não podem utilizar o FGTS

• Terreno 
• Sala Comercial 
• Galpão 
• Barracão

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) 

Essa modalidade é feita pela Caixa Econômica Federal e é para compradores que não têm mais de 3 anos de registro e recolhimento de FGTS para as outras modalidades. A utilização desta modalidade pode ser feita tanto para imóvel novo quanto para imóvel usado.

Se o comprador tiver cônjuge com renda, não é obrigatória a composição de renda, caso tenha renda suficiente para comportar o financiamento. A taxa de juros pelo SBPE é de 9,99% ao ano. O prazo de financiamento é de até 420 meses (de acordo com a idade do comprador, não podendo ultrapassar os 80 anos e 6 meses). A cota máxima de financiamento é de até 80% SAC e 70% PRICE. 

Aquisição de Terreno 

A aquisição de terreno é feita pelo Banco Bradesco ou Caixa Econômica Federal. Esta modalidade não pode utilizar o FGTS para a entrada e nem para amortização do financiamento.

O prazo de financiamento de terrenos na Caixa é de até 240 meses, com taxa de juros de 11,75% ao ano, financiamento máximo de até 80% e valor de financiamento mínimo de R$50.000,00.

O prazo de financiamento de terrenos no Bradesco é de até 120 meses, com taxa de juros a partir de 12,20% ao ano, com financiamento máximo em até 70% e com valor mínimo de financiamento de R$100.000,00 para terrenos a partir de R$150.000,00. 

Aquisição de Terreno + Construção 

A modalidade de terreno + construção é exclusiva da Caixa Econômica Federal. Nesta modalidade, o comprador pode utilizar o recurso do FGTS para a entrada e o prazo de financiamento é de até 420 meses, com cota de financiamento de até 80%, e pode se enquadrar tanto na modalidade de Minha Casa Minha Vida, Pró Cotista ou Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

A taxa de juros varia de acordo com a modalidade e a renda bruta familiar, a regra do financiamento também varia de acordo com cada modalidade. A imobiliária só faz a intermediação da venda do terreno entre vendedor e comprador. Toda a parte de construção, cronograma de obra e documentação para a Caixa é feita por uma construtora de confiança do comprador. Nesta modalidade, o comprador usa 20% de entrada para injetar na obra. O primeiro valor de recurso de financiamento que a Caixa libera é para o vendedor. Os valores são liberados por etapa, após a engenharia do banco. 

Tabela SAC e Tabela PRICE

A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) tende a ser um indexador no qual a entrada é mais alta e as parcelas são decrescentes, começando por um valor maior que as parcelas finais. Na amortização, os juros da tabela SAC acompanham o saldo devedor, desta forma o próximo mês o valor da parcela é recalculada. 

A Tabela PRICE (Sistema de Amortização Francês) tende a ser um indexador no qual a entrada é menor e as parcelas são fixas do começo ao fim. Esta modalidade é ideal para o comprador Minha Casa Minha Vida, seja no imóvel novo quanto no usado, pois a PRICE derruba até R$30.000,00 do valor da entrada. 

Engenharia dos Principais Bancos 

Caixa Econômica Federal: entre relacionamento e taxa a vista, o custo é de até R$4.700,00, sendo R$750,00 pagos na solicitação da engenharia, de forma antecipada. 

Itaú: engenharia de até R$1.950,00 e não exige relacionamento, apenas abertura de conta. 

Santander: engenharia de até R$1.850,00 e é obrigatório ter um relacionamento com o banco. 

Bradesco: engenharia de R$2.114,00 e não é necessário ter relacionamento com o banco. 

Banco do Brasil: engenharia de R$3.100,00. 

Inter: engenharia de R$3.400,00 e a cota máxima de financiamento de até 70%. 

Agora que ficou esclarecido os principais métedos de financiamento para imóveis no Brasil, escolha o que melhor lhe convém e realize o sonho da casa própria. Se restarem dúvidas, conte com os especialistas da AE Patrimônio para resolver.