Entenda quais são as responsabilidades e obrigações do Síndico

Muitas pessoas que moram em prédios se questionam qual a função de um síndico, quais suas responsabilidades e obrigações, nesse artigo iremos esclarecer cada um desses pontos. Leia e descubra se o síndico do seu prédio está cumprindo com a função dele!

O síndico é uma pessoa encarregada de diversas responsabilidades e obrigações que diversas vezes são motivos de conflitos entre o próprio e o condomínio, mesmo quando há a presença de uma empresa de administração condominial colaborando com ele.

Apesar de suas obrigações estarem definidas na Lei art. 1348 do Código Civil como o representante e responsável legal pelo condomínio, muitos, inclusive síndicos, não sabem qual a sua função ou o que realmente um síndico pode ou deve fazer.

Alguns exemplos, dentre as responsabilidades do síndico na administração de um condomínio estão:

•  O gerenciamento de contas e gastos;
•  Cobrança de condomínios inadimplentes;
•  Cuidar da segurança das áreas comuns do condomínio;
•  Mediar conflitos;
•  Zelar pelo patrimônio, etc.

O que acontece é que mesmo existindo essas obrigações definidas em lei, nem sempre ficam claras para àqueles envolvidos da vida em condômino.

Por este motivo de que resolvemos falar desse assunto. Para ajudar no entendimento de qual é a função do síndico.

É muito comum que síndicos não saibam exatamente qual sua função. Uma parcela pensa que pode tomar decisões sozinhos, que não precisam convocar assembleias ou consultar o conselho.

Nesse momento de pandemia, o assunto sobre as responsabilidades do síndico tomou uma grande proporção por conta das restrições e isolamento social.

O que faz um síndico?

O síndico é responsável por fazer a gestão do condomínio. Fazendo-se cumprir a convenção e regimento interno para garantir a segurança e qualidade de vida dos moradores. Além disso, deve cuidar da conservação do patrimônio, contratar prestadores de serviços para manutenção e reparos e manter as contas do condomínio em dia. Fiscalizando o pagamento das taxas condominiais e controlando a inadimplência;

Abaixo, detalhamos as principais funções na administração de condomínios que são desempenhadas pelos síndicos.

Ser representante legal do condomínio

Imagine o condomínio como uma empresa. O síndico, é justamente o gestor de todas áreas de uma empresa. Como se fosse um gerente geral. Mas não somente, conforme definido no Código Civil, artigo 1.348, a função do síndico é “representar, ativa e passivamente, o condomínio”.

Ou seja, a sua atuação ou omissão diante de algo sob sua responsabilidade pode levá-lo a ser responsabilizada pelo prejuízo causado ao condomínio e seus moradores, conforme previsto no Código Civil, Lei 10.406/2002

Portanto, ele passa a assumir a responsabilidade civil e criminal pelo condomínio. Dessa maneira, não é somente uma ”administração”, existem expectativas reais sobre a performance no trabalho dele.

Evitar inadimplência

Inadimplência é algo que assombra qualquer administração de condomínio. É um dos principais desafios da gestão condominial. É um problema que deixa o condomínio com déficit financeiro e faz com que outros condomínios arquem com esse valor.

A maioria das vezes, uma resolução pacífica não é possível, sendo assim, necessário buscar medidas legais, possíveis e cabíveis. É importante evitar meios juridicos ao máximo, com o proposito de manter um clima bom entre os moradores.

Este é, inclusive, um dos maiores motivos pelos quais síndicos buscam contratar uma administradora de condomínios. Com ela, existe a facilitação para resolver problemas sem que ele precise envolvimento pessoal. Possibilita que as cobranças sejam realizadas de maneira sistêmica com o uso de software ou aplicativos. Mas isso não transfere a responsabilidade legal do síndico para a administradora.

Maneiras de lidar com a inadimplência

Muitos síndicos acabam adotando medidas radicais para lidar com a inadimplência, mesmo estando previstas na convenção do condomínio as ações que devem ser tomadas. Como proibir condôminos inadimplentes de utilizarem as áreas comuns.

Entretanto, isso pode potencializar ainda mais o problema e provocar uma disputa emocional entre síndico e morador.

Situações assim, exigem que a função do síndico, tenha jogo de cintura para solucionar o problema. Nem sempre a primeira medida é se fazer cumprir um regulamento por determinação e pronto. Analisar todo o contexto que causou a inadimplência e abrir uma negociação, evita animosidades e problemas pessoais entre o síndico e morador.

Cuidar da segurança coletiva

Muitas pessoas enxergam os condomínios como lugares seguros e cheio de harmonia, que oferecem tranquilidade e comodidade. Um local que existe para proteger os moradores do ambiente externo. Contudo, ele também apresenta seus riscos

O condomínio é muito procurado justamente por ter uma segurança superior a casas e prédios sem portaria. Esta segurança não tem preço e é dever do síndico tomar todas as medidas possíveis para garantir que, ao passar da portaria, não acorram problemas.

Algumas medidas que podem ser adotadas pelo síndico em razão da sua função:

• Garantir que porteiros e vigilantes não durmam ou se distraiam durante o expediente;
• Não transmitir nem deixar que informações sobre os moradores de condomínio sejam passadas a quem quer que seja;
• Permitir a entrada de prestadores de serviço em horários fora do estabelecido (agendamento prévio) ou em a devida identificação de documento e crachá, cujos dados deverão ser anotados;
• Só permitir o acesso de prestadores de serviço às dependências do condomínio devidamente acompanhados;
• Ao atender estranhos (visitantes, entregadores de encomendas ou prestadores de serviço) manter os portões fechados e as pessoas do lado de fora.

Além da segurança, a prevenção de acidentes também é um tema bastante relevante e que deve estar sempre em relevância. Áreas má conservadas, como o parquinho infantil, se transformam em um potencial perigo.

Manter as contas do condomínio em dia e contratar serviços necessários

É necessário manter em dia serviços essenciais como de segurança e manutenção. A função do síndico aqui é garantir que a conta do condomínio esteja em dia para realizar os pagamentos aos funcionários, taxas, contribuições e impostos municipais, estaduais ou federais.

O síndico também é responsável por realizar o levantamento e contratação de todas as empresas prestadoras de serviço. Seja ligado a limpeza, manutenção de elevadores ou áreas de lazer, pintura de fachada etc. Tudo isso passa pelo administrador do condomínio.

Nesse ponto, há mais uma vantagem para os síndicos que contam com uma administradora de condomínios.

Organizar reuniões

O sindico é o responsável por organizar reuniões deliberativas e informativas, sendo necessário ao menos uma assembleia por ano a fim de escutar as reivindicações dos condomínios.

Não somente faz parte dos deveres de um síndico os deveres na administração do condomínio, mas também a total transparência financeira. Sendo assim, é necessário demonstrar toda a movimentação de dinheiro e os respectivos comprovantes que provem a finalidade da mesma.

O que o síndico não pode fazer?

Falamos bastante sobre os deveres inerentes a função do síndico que é o responsável legal e gestor do condomínio. Mas o que o síndico não pode fazer? Muitos síndicos pensam que são detentores do poder, tomando decisões sozinhos e que não precisam convocar assembleias ou consultar o conselho.

Como dissemos no início deste artigo o síndico não é o “dono do pedaço”, existem decisões que precisam ser consultadas e votadas pelos condôminos. Quer saber quais são elas?

Veja a seguir os principais assuntos que o síndico não tem autonomia para decidir sozinho:

O síndico pode aumentar a taxa condominial sem autorização de assembleia?

Não. Se a taxa deve ser reajustada não é função do síndico decidir isso sozinho. Ele não tem poder para isso, essa decisão deve ser tomada em assembleia.

Vale lembrar que o síndico, mesmo com muitas responsabilidades, tem a função de ser um representante de condomínio. Ele não pode dispor do dinheiro dos condomínios sem a prévia autorização deles.

Por isso é tão importante que exista uma boa previsão orçamentária.

O síndico pode entrar em um apartamento ou unidade do condomínio?

De maneira alguma o síndico pode entrar em uma unidade sem expressa autorização do condomínio. Invadir a propriedade alheia é crime está previsto no código penal.

O sindico pode gastar o quanto quiser?

Não. O síndico não pode gastar sem justificativa além do que consta na previsão orçamentária aprovada.

Ele também não pode contratar serviços que impactam no equilíbrio das contas do condomínio, sem aprovação por assembleia. Por exemplo: obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’.

Da mesma forma ele não pode usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia.]

A função do síndico em garantir o funcionamento e manutenção do condomínio não dá a ele a prerrogativa de sair gastando como e quanto quiser.

Outras atitudes que não fazem parte da função do síndico:

• Desrespeitar normas do condomínio: o poder pode subir à cabeça, contudo, as regras do condomínio são para todos;
• Não prestar contas: como falamos anteriormente, é necessária total transparência financeira;
• Desrespeitar a propriedade e privacidade: entrar nas propriedades, verificar correspondência e atividades similares são um claro abuso de autoridade. Isso inclui expor moradores inadimplentes, por exemplo.
• Tomar lados em conflitos: o papel do síndico é ser imparcial, usando o bom senso e o bem comum para tomar decisões.
• Proibir a entrada de visitantes: absolutamente nenhum funcionário do condomínio pode proibir que um condômino receba um visitante;

Como apresentado neste artigo o síndico não é o dono do condomínio e nem tem pleno poderes sobre os condôminos.

Aliás, esse perfil de síndico “dono do condomínio” não cabe mais. Com toda essa adversidade que vivemos em tempos de quarentena, a vida em comunidade pede cada vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.

Resumindo

Esses foram somente alguns pontos sobre as principais funções do síndico.  Destacamos suas principais responsabilidades e o que ele não pode fazer.

Para evitar conflitos e má administração condominial, basta manter em mente que o administrador do condomínio tem a função de promover o bem coletivo e a melhoria da qualidade de vida de todos.

Desse modo, estando clara qual é a função que o síndico tem na administração de condomínios, assim como suas limitações, fica mais fácil decidir se o melhor é mantê-lo sozinho no cargo ou contratar uma administradora de condomínios para tornar o seu trabalho mais efetivo e eficaz.

Ou seja, contar com uma empresa especializada na administração de condomínios, irá trazer ao síndico toda a experiência de quem lida especificamente com essa atividade.

Desta forma, haverá um suporte profissional para lidar com questões jurídicas, operacionais, de RH e até mesmo de soluções de conflitos entre condôminos.